Рынок недвижимости называют зеркалом экономики страны. Он, как никакой другой сектор, оперативно реагирует на финансовую ситуацию в любом государстве. Как отражаются происходящие в российской экономики катаклизмы на рынке недвижимости корреспондент газеты «Котельники Сегодня» Фаина Сведовая беседует с генеральным директором агентства недвижимости «Мой город», расположенном в городском округе Котельники, Максимом Сорокиным
-Как отреагировал рынок недвижимости на кризисные явления?
-Мнения экспертов по поводу ситуации на рынке недвижимости и практика работы нашего агентства однозначно – рынок недвижимости заметно «просел». К примеру, по результатам работы за 2015 года нашего агентства объемы продаж упали примерно на 70%. Если до кризиса ежемесячно мы проводили по 3-4 сделки, то в 2014-2015 годах в лучшем случае удавалось продать один объект недвижимости. Увеличились и сроки продаж. Если раньше хорошие ликвидные квартиры продавались в течение 3-4 месяцев, то теперь - от 4-х месяцев до года и более. В летние периоды на рынке недвижимости и вовсе наступило полное затишье.
-Каковы, на ваш взгляд, причины такого спада?
-Прежде всего, это снижение темпов экономического развития в стране, которые упали за последние годы до минимального уровня. Как следствие этого, выросший уровень безработицы, снижение жизненного уровня российских семей, неуверенность в завтрашнем дне, удорожание кредитных и ипотечных средств. Другая причина, на мой взгляд, - это исчерпание спроса на жилье. Граждане, у кого были средства для приобретения жилья и инвестирования своих средств, чтобы их не поглотила инфляция, уже купили недвижимость на начальном этапе кризиса. Пик продаж по моим наблюдениям пришелся на конец 2014 года, когда квартиры расходились, как горячие пирожки. Основная часть покупателей приобретала недвижимость с целью инвестирования.
-Какой сегмент рынка недвижимости сегодня пользуется наибольшим спросом?
-Жилье эконом-класса. На него приходится 70% от общего числа сделок. 20-25% - среднего класса. Порядка 5% - ВИП-жилье. Причем, покупатели жилья разной степени комфортности практически не меняются местами. Потенциальный приобретатель ВИП-недвижимости никогда не купит жилье эконом-класса, а последний вряд ли когда дотянет до ВИП-уровня. Так что, на рынке недвижимости сложился стабильный класс покупателей.
- Давайте проведем ценовой анализ рынка недвижимости сегодня…
- Сегодня цены на жилье упали на 10-15 процентов. Это связано с тем, что ухудшилась экономическая ситуация в стране, с превышением предложения над спросом. Рынок недвижимости, как и экономика в целом, имеет волнообразное течение, у него бывают свои пики и спады. Неслучайно, его сравнивают с мыльным пузырем, который надувается, а потом спускается. Сегодня можно говорить о том, что рынок недвижимости был перегрет и раздут. Рассмотрим это на примере нашего города. Когда 4 года назад в СМИ появилась информация о том, что в Котельниках начнут строить станцию метро, цены на квартиры сразу же поднялись на 10-15%. Начало строительства и наличие котлована будущей станции метро увеличило стоимость жилья еще на 10-15%. Многие продавцы жилья откладывали продажу своей недвижимости в ожидании ввода метро в эксплуатацию, рассчитывая на то, что цена жилье еще вырастут. Но они не могут расти бесконечно. Это закон экономики. Наступил экономический кризис, упала платежеспособность и цены вернулись к более реальным цифрам, отражающим их действительную стоимость.
Если до начала кризиса стоимость одного квадратного метра жилья в трехкомнатной квартире с ремонтом в городском округе Котельники стоила 100-110 тысяч рублей, то сегодня – 90, цена квадратного метра в однокомнатной квартире упала со 120-150 тысяч рублей до 110-120 тысяч рублей.
-Какое жилье пользуется в нашем городе наибольшим спросом?
-Люди охотнее покупают новостройки, чем вторичное жилье. Это объясняется тем, что на стадии строительства стоимость квадратного метра ниже, чем в готовой квартире. К тому же, многие верят, что в новой квартире хорошая аура, в новостройке можно сделать ремонт «под себя». Инвестируя в новостройку, можно неплохо на этом заработать. Приведу такой пример. Три года назад один из активных застройщиков в нашем городе начал продавать квартиры в доме со строительным адресом корпус №17 по улице 2-ой Покровский проезд на нулевом этапе по очень низким ценам. Этот объект начали строить примерно пол года назад, и цена квадратного метра жилья в этом доме выросла за это время в разы.
Вторичное жилье приобретают в основном те, кому надо срочно вселиться и некогда ждать, когда построят дом.
-Учитывая, что в городском округе Котельники преимущественно жилье эконом-класса, вряд ли покупатели имеют всю необходимую сумму для покупки недвижимости….
-Да, 60-70% наших клиентов пользуются ипотечными кредитами. Наше агентство работает с постоянными банками-партнерами, которые оказывают нашим покупателям помощь в приобретении жилья. Мы аккредитованы в таких банках, как Сбербанк России, ВТБ-24, Дельта-кредит и другие. Активно взаимодействуем с компаниями-застройщиками, что позволяет нам улучшить качество обслуживания наших клиентов, помочь им решить возникающие в ходе сделки проблемы. Банк подбирается для каждого клиента индивидуально, так как у всех ситуации разные, а именно: учитываем доход семьи, на каком рынке хотят приобрести недвижимость. Все сделки наших клиентов, которые проводит наша компания проверяются на юридическую чистоту нашим юристом и службой безопасности. Нашими деловыми партнерами являются компании-застройщики СИНДИ-М, Мастер-Хауз, СМУ-5, СТРОЙ ИНВЕСТ и сотрудничаем с другими компаниями, которые ведут строительство в нашем городе, в г.Люберцы, а так же в г.Троицк.
-Котельники называют городом новостроек. За кратчайшие сроки поселок городского типа превратился в город с красивыми высотными домами, развитой инфраструктурой. Сегодня он представляет интерес для застройщиков и инвесторов. Какие новые микрорайоны вырастут в нашем городе в ближайшем будущем?
-Буквально недавно группа компаний «ПИК» начала строительство рядом с метро «Котельники» нового микрорайона «ОРАНЖ-ПАРК», строительной компанией СИНДИ-М в районе гипермаркета «Зельгросс» ведется строительство нескольких высотных домов, район будет называться «Котельнические высотки». Растут дома в микрорайоне «Белые Росы», который застраивают несколько строительных компаний. Год от года разрастается микрорайон «Южный» - застройщик «Стройсоюз». В перспективе планируется строительство нового микрорайона «Новые Котельники». Он будет располагаться на стыке с городом Дзержинский.
-Нарисуйте, пожалуйста, портрет потенциального покупателя жилья в городском округе Котельники?
-В основном, это приезжие из различных регионов России, ближнего и дальнего зарубежья, которые хотели бы жить в Москве, но средств для приобретения жилья в столице не хватает. 30-40% покупателей – это работники и частные предприниматели торгового комплекса «Садовод». Эта категория покупателей жилья, как правило, имеет свободные средства для покупки и рассчитывается наличными деньгами. В основном, это граждане Азербайджана, Армении, Китая. Остальные – россияне со средним заработком от 50 тысяч рублей и выше, которые пользуются услугами ипотечных программ.
- Каковы ваши прогнозы на будущее рынка недвижимости?
-На мой взгляд, несмотря на высокие цены и низкий платежеспособный спрос покупателей со средним уровнем дохода, ожидать дальнейшее снижение цен недвижимость не стоит. Скорее всего, надо готовиться к стогнации. Многие продавцы квартир отложили ее реализацию до лучших времен, а потенциальные покупатели пока отказываются от приобретений, рассчитывая на то, что цены на недвижимость еще упадут. Все будет зависеть от ситуации в экономике страны.