На рынке недвижимости немало мошенников, поэтому к выбору, с каким риэлтором или агентством недвижимости сотрудничать, необходимо подойти со всей серьезностью.
На что обратить внимание, выбирая риэлтора или агентство недвижимости?
Обычно перед потребителем, который решил воспользоваться посредническими услугами на рынке недвижимости, стоит выбор – пойти в известное агентство, которое имеет хорошую репутацию на рынке, но берет за свою работы высокие комиссионные, или довериться малоизвестным фирмам или риэлторам-одиночкам, запросы которых гораздо скромнее. В обоих случаях провести тщательную проверку контрагента, чтобы минимизировать риск стать жертвой мошенников, необходимо.
Начинается такая проверка, как правило, с просмотра отзывов о риэлторах – пренебрегать ей не стоит, но и полностью полагаться на отзывы нельзя, так как проверить их подлинность не представляется возможным. Зато есть другие инструменты, позволяющие подтвердить как профессиональный статус риэлтора, так и его опыт и квалификацию. Например, гражданин может ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в которой содержатся сведения об этом риэлторе (egrul.nalog.ru). В ней указываются продолжительность работы риэлтора, организационно-правовая форма его деятельности (ИП, юрлицо), является ли он действующим. Также можно установить принадлежность риэлтора к одной из профессиональных организаций специалистов рынка недвижимости. К ним относится, например, «Российская гильдия риэлторов». Риэлтор или риэлторская фирма могут быть включены в реестр такой организации, размещаемый на ее сайте.
Деятельность специалистов рынка недвижимости не подлежит обязательной сертификации и стандартизации. Если специалист обладает сертификатом Территориального органа по сертификации брокерских услуг (ТОС), который применяется в Системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, то наличие такого сертификата будет подтверждением того, что лицо отвечает определенным требованиям к квалификации, качеству услуг и пр.
Кроме того, утвержден Национальный стандарт профессиональной деятельности «Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования» (Принят, утвержден решением Национального Совета РГР от 07.02.2002 г.). Согласно п. 6.5.2 Стандарта, потребитель вправе потребовать документы, подтверждающие квалификацию специалиста по недвижимости и его полномочия при оказании услуг, а также образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при оказании услуг.
Ожидается, что в 2016 году в РФ будет принят специальный закон о риэлторской деятельности, который формализует требования к представителям данной профессии и к их деятельности.
Какие документы должен представить риэлтор при выполнении договора?
В соответствии с п. 8.4.1 Стандарта, исполнитель (риэлтор) определяет перечень документов, необходимый для осуществления сделки и порядок их получения. Такая деятельность может осуществляться исполнителем на основании доверенности, выданной потребителем, а также потребителем самостоятельно или в присутствии исполнителя. В перечень входят проект договора и документы, позволяющие определить «юридическую чистоту» сделки. Cогласие по существенным условиям предстоящей сделки, достигнутое между потребителем и контрагентом, должно быть оформлено предварительным договором, который согласно п. 8.4.3 должен содержать следующие разделы:
- согласие сторон на сделку;
- цена сделки;
- адрес и подробное описание объекта;
- условия передачи прав на объект недвижимости;
- ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
- порядок расчетов;
- cроки и порядок передачи объекта;
- состояние объекта на момент передачи;
- обязательства собственника объекта по погашению задолженности по коммунальным и другим платежам;
- обременение объекта правами третьих лиц;
- условия расторжения и продления предварительного договора.
Исполнитель должен своевременно в письменной форме сообщать потребителю об известных ему обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных изменить условия сделки и привести впоследствии к потере права собственности, и рекомендовать потребителю застраховать риск потери своего права на предмет сделки (п. 8.4.4).
Что должно насторожить?
Мошенничество, а также иные неправомерные и недобросовестные действия становятся возможны, если:
- отсутствуют перечисленные документы или риэлтор отказывается их предоставить;
- доверенность наделяет исполнителя полномочиями на подписание договора об отчуждении недвижимости, на получение денежных средств;
- отсутствуют четкие условия о предмете договора и обязанностях риэлтора, о сроках исполнения обязательств, об ответственности риэлтора за нарушение сроков;
- в договоре есть условие об авансовом платеже, но нет условий о порядке и основаниях его возврата;
- включены условия, которые противоречат закону, ущемляют права потребителя (признаются ничтожными в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).