Наш город Котельники можно назвать особенно активным в плане аренды жилья. Изначально часть квартир здесь приобреталась с целью инвестирования средств для дальнейшей продажи жилья или сдачи ее в аренду. Для таких инвесторов Котельники были привлекательны в том плане, что рядом расположены крупные супермаркеты, предполагалось строительство, и наконец-то, открылась станция метро. Если еще несколько лет назад мы довольно часто заключали договоры аренды между собственниками жилья и квартиросъемщиками, то сегодня заметна тенденция спада наших услуг между собственниками недвижимости и арендаторами.
Наметился устойчивый спад цен на аренду жилья. Если несколько лет назад однокомнатная квартира сдавалась за 30-35 тысяч рублей, то сегодня – за 25 тысяч рублей. Стоимость аренды трехкомнатных квартир снизилась на 10 тысяч рублей. Причем, качество ремонта не оказывает существенного влияния на стоимость аренды. Люди сегодня предпочитают жить в более скромных условиях и платить поменьше. Времена для всех настали трудные и это не может не сказаться на ситуации на рынке недвижимости.
Котельники – ближайший к столице подмосковный город. К тому же привлекательным его для арендаторов делает наличие станции метро. И близкое расположение к нашему городу крупных торговых центров, главный из которых – «Садовод», где работают большинство арендаторов жилья в Котельниках, оказывают влияние на формирование цен на рынке аренды жилья в нашем городе. Они выше, чем в других городах Московской области и приблизились к московским.
Усиление миграционного законодательства отразилось на рынке аренды жилья. В Котельниках проживает очень много представителей бывших союзных республик. В связи с тем, что ужесточилась ответственность за нарушение миграционного законодательства, несоблюдение правил въезда и выезда, пребывания, проживания, трудовой деятельности часть приезжих уехали в места своего постоянного проживания. Причиной отъезда мигрантов стали и долларовые скачки. Как правило, заработанные в России деньги они конвертировали в американскую валюту и отправляли домой. В долларовом эквиваленте заработки мигрантов значительно снизились.
Наряду с вышеуказанными причинами есть еще и другая. Это превышение предложения над спросом. В связи со сложной экономической ситуацией, ростом коммунальных платежей на жилье часть инвестиционного жилья, которое изначально не планировали сдавать, сегодня выставлены под наем. В результате желающих сдать квартиру стало больше, чем снять. Складывается конкуренция, квартиросъемщикам есть из чего выбирать, они могут торговаться. В результате первоначально заявленная цена падает до 20 процентов.
20 процентов от общего количества лиц, арендующих жилье в Котельниках, россияне. Как правило, это молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей. Основной спрос на рынке аренды жилья все же формируют граждане ближнего и дальнего зарубежья.
Практика показывает, что для собственников жилья национальность арендатора особой роли не играет. Собственники жилья готовы сдать его порядочным, аккуратным и платежеспособным людям. Случается, что арендодатель просит подыскать только квартиросъемщиков славянской национальности. В этом случае стоимость аренды снижается на 5-10 тысяч рублей.
Чтобы каждая сторона была застрахована от возможных неприятностей, арендодатель и квартиросъемщик могут заключить между собой письменный договор на любой срок и оговорить в нем все условия найма. Ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать его не надо. В случае возникших спорных вопросов этот документ имеет юридическую силу. Но я бы советовал все же обратиться к услугам квалифицированных специалистов, работающих в агентствах недвижимости. Они знают и подскажут все нюансы, которые нужно отразить в договоре, учтут интересы обеих сторон, заключающих между собой сделку. В договоре необходимо указать, в каком состоянии находятся квартира, мебель, сантехническое оборудование, каким образом будет происходить денежный расчет, как возмещаться стоимость поврежденного имущества и многое другое. Как правило, мы советуем арендодателю использовать в качестве депозита месячную или двухмесячную предоплату и обязательно отразить это в договоре. Эти деньги, в случае чего, пойдут на возмещение нанесенных убытков или подстрахуют его от неплатежеспособности квартиросъемщика. Нюансы могут быть самые разные. И о многих из них обыватели могут не знать.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, съемщику жилья я бы советовал перед подписанием договора тщательно проверить документы хозяина квартиры, удостовериться, действительно ли она принадлежит ему. Известны случаи, когда мошенники арендованную на некоторое время квартиру умудрялись пересдать с большой предоплатой другим нескольким лицам. Важно узнать, не находится ли квартира под арестом или обременением либо под ипотекой банка. Без разрешения некоторых банков хозяин не имеет права сдавать квартиру.
Собственнику квартиры тоже не помешает проверить документы квартиросъемщика. Снять с них копию, оговорить в договоре, кто конкретно будет проживать в квартире, чтобы не получилась квартира «резиновой», т.е. будут проживать большее количество людей. И, конечно же, периодически приходить в свою квартиру, чтобы проверить ее состояние.
Обеим сторонам советую провести опись имущества, подробно зафиксировать его состояние, сделать фотографии. Соблюдение этих правил поможет избежать неприятных ситуаций.
Собственник жилья должен знать о том, что при сдачи жилья он обязан подать декларацию в налоговый орган и платить налог с получаемого дохода. Необходимо также оповестить участкового о том, что на его жилплощади проживают квартиросъемщики иностранного государства. Согласно Главе 18, КоАП РФ «Административные правонарушения в области защиты государственной границы Российской Федерации и обеспечения режима пребывания иностранных граждан или лиц без гражданства на территории Российской Федерации», квартиросъемщик другого государства должен быть зарегистрирован в данной квартире. Либо будет наложен штраф на собственника жилого помещения.
И мой совет квартиросъемщикам и собственникам квартир, чтобы не попасть в ловушку мошенников обращайтесь в надежные и проверенные агентства недвижимости.
Генеральный директор агентства недвижимости «Мой город» Максим Сорокин.